Cómo hacer la declaración de la renta incluyendo mi vivienda vacacional

El plazo para hacer la declaración de la renta del año económico anterior ha comenzado. Y tal y como apuntó Benjamin Franklin, la obligación de pagar los impuestos se extiende hasta el alquiler de las viviendas vacacionales.

Han sido numerosas las ocasiones en las que Hacienda ha aprovechado para enfatizar el especial interés que tomará con la declaración de los ingresos por el alquiler de una vivienda vacacional.

Y es que, TODOS los propietarios de alquileres vacacionales deben realizar la declaración de la renta del ejercicio anterior. Independientemente de la región en la que se encuentre la vivienda.

¿Quién debe pagar impuestos por alquiler vacacional?

Es importante remarcar el hecho de que la información que se facilita en este artículo va dirigida a personas físicas o autónomos. La fiscalidad para empresas es diferente a los puntos abordados en este artículo.

Todos los propietarios de una vivienda en España deben presentar su declaración de la renta ante Hacienda por el rendimiento que haya percibido por la posesión de su inmueble. Independientemente de si se ha alquilado o no la vivienda.

La siguiente pregunta es, ¿debo declarar IVA además del IRPF?

La Agencia Tributaria considera que los beneficios que hayas podido disfrutar sobre tu vivienda pueden tener dos orígenes diferentes:

• Rendimientos por Capital Inmobiliario

Es el caso más sencillo desde el punto de vista de la gran mayoría de propietarios. Este tipo de actividad se denomina “Cesión de una vivienda” y está contemplada por el artículo 20.1 de la Ley 37/1992 del impuesto sobre el valor añadido (Ley del IVA), el cual expone las operaciones económicas exentas de IVA.

Por lo cual, se puede alquilar la vivienda turística como otro arrendamiento urbano habitual. En este caso, los beneficios se incluyen en su IRPF. Los ingresos obtenidos por el arrendamiento, declarados por el propietario o persona explotadora, deberá recoger la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

A este rendimiento neto resultante no le resultará aplicable la reducción del 60% del artículo 23.2 de la Ley de IRPF y que sí aplica a los arrendamientos de larga duración. Hacienda considera que las viviendas de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

• Rendimiento por Actividades Económicas

Podríamos resumir los Rendimientos por Capital Inmobiliario como todo aquello que no se considere una actividad económica. Y por actividad económica se entiende que existe un contrato laboral entre el propietario y un trabajador o si se prestan servicios asociados al sector hostelero.

Normalmente estos servicios son el cambio de ropa de cama, de restauración, de ocio y limpieza de la vivienda.

En este caso deberá presentar trimestralmente el Modelo de Autoliquidación de IVA (Modelo 303). Tanto los ciudadanos españoles como los extranjeros pueden presentar este modelo, ya que se realiza de manera telemática, en la página de la Agencia Tributaria.

Si la vivienda es gestionada por un intermediario, junto a la comisión que le cobre al propietario deberá incluirse el 21% de IVA.

¿Y si esta empresa gestora facilita servicios hosteleros durante la ocupación de la vivienda? Sería la combinación de las dos opciones anteriores: El intermediario cobra un 21% por sus servicios prestados al propietario y este debe cobrar el 10% asociado a los servicios.

¿Qué tengo que declarar?

Se deben declarar los ingresos obtenidos durante todo el año previo. Tanto si estaba alquilada la vivienda como si no.

La Agencia Tributaria requiere que se declaren los ingresos percibidos como Rendimientos de Capital Inmobiliario, pero sólo se tributa por el valor del rendimiento neto. Es decir, se pueden deducir los gastos asociados a la vivienda.

Se pueden incluir los gastos atribuidos al alquiler de la vivienda como: gastos de gestión notarial, IBI, gastos de luz y agua, la tasa de basuras, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de comunidad, amortización del inmueble, etc.

Sin embargo, sólo se pueden imputar gastos atribuidos al tiempo en el que la vivienda estaba ocupada. Si, por ejemplo, la vivienda se alquiló durante tres meses, todos los gastos deben dividirse entre doce meses y declarar la cantidad correspondiente a tres de ellos.

Puedes deducir incluso los gastos atribuidos a la intermediación o inserción de un anuncio en portales online.

“Pero, si mi vivienda no ha sido alquilada durante 6 meses, ¿qué ingresos declaro ante Hacienda?”

En ese caso se tributa por la posesión de una segunda vivienda (el tiempo en los que el inmueble no se haya cedido, genera la correspondiente imputación de renta inmobiliaria -la misma que cualquier otro inmueble). Es decir, aunque nuestra vivienda se encuentra vacía, es necesario incluir esta información en la declaración de la Renta. Siguiendo el ejemplo, si la vivienda ha estado vacía durante seis meses se calcula la cantidad de este modo:

1. Se calcula el 2% del valor catastral de la vivienda. Aunque el porcentaje a aplicar sobre el valor catastral será el 2%, con carácter general, si el valor catastral ha sido revisado durante los 10 años anteriores al año al que corresponde el impuesto, el porcentaje a aplicar será 1,1%.

2. La cuantía obtenida se divide entre los doce meses que componen el año fiscal y el resultado se multiplica por el número de meses que la vivienda ha estado vacía.

El resultado es el rendimiento imputable, la cantidad a tributar durante esos meses.

Al final, la cantidad a tributar total será la suma del rendimiento neto durante el alquiler de la vivienda y el rendimiento imputable del período en el que la vivienda esté vacía.

Por último, agradecer a Miriam Diouri, Socia Directora de MDG Asesores por colaborar en la elaboración de este artículo. Para mayor información sobre la fiscalidad de tu alquiler vacacional visita su web, consulte su asesor fiscal o informese en la web de Hacienda.

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