El impacto de la vivienda vacacional sobre el alquiler residencial en Baleares

Las Islas Baleares ha sido, con diferencia, una de las regiones con los cambios más significativos sobre el sector turístico, en particular, sobre la industria de la vivienda vacacional.

El 31 de Julio de 2017 se aprobó la Ley 6/2017, la cual modificó sustancialmente la realidad de la vivienda vacacional en el archipiélago. Medidas como la paralización de la concesión de licencias, el límite de plazas turísticas por áreas e incluso la prohibición de ciertas zonas para ejercer la actividad fueron algunas de las medidas más controvertidas. Puntos que puedes consultar con mayor detalle en nuestro pasado webinar.

Circunstancias como el incremento del precio de la vivienda y el aumento del número de visitantes a las islas han provocado un descontento social que terminó materializando alguno de los puntos más restrictivos de esta ley. Sin embargo, ¿son las estancias turísticas en viviendas (estades turístiques en habitatges  - ETH) las detonantes de esta situación?

¿Son las ETH los causantes del incremento del precio de la vivienda de alquiler?

La limitación de acceso a la vivienda de la población residente así como el incremento de los precios derivado de la escasez de oferta, han provocado una situación compleja en el archipiélago. Especialmente en alguno de los puntos más turísticos como Palma, Ibiza, etc.

La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) e inAtlas presentaron en Abril de 2018 un informe que desvincula el sector del alquiler vacacional del aumento del precio del alquiler de larga temporada en el archipiélago balear.

Señala por otro lado que el incremento de la demanda y la mejora global de la economía son factores que han intervenido en la burbuja de precios que se ha generado en las Islas. Entre otros datos, el estudio habla de que poco más del 6% del parque de viviendas en alquiler de Baleares se destinan al alquiler vacacional.

El informe, titulado “El impacto de la comercialización de estancias turísticas en viviendas (ETH) sobre las Islas Baleares” centra su análisis en tres segmentos económicos para analizar el impacto de la vivienda vacacional en Baleares:

  • Turismo

  • Parque de viviendas

  • Precio de las viviendas en alquiler

Turismo

Las Islas Baleares llevan siendo uno de los destinos más populares de España y el Sur de Europa. Sin embargo, se trata de un destino claramente estacional.

El clima mediterráneo provoca que, según los datos de Frontur, más del 50% de la demanda turística se produce durante los meses de junio, julio y agosto. Si consideramos el periodo mayo-octubre como temporada alta, podemos hablar de que el archipiélago absorbe  casi el 90% de la demanda, alcanzando cotas de entre un 89% y 90% de ocupación para los tres meses principales.

De aquí se concluye que, a pesar del incremento del número de plazas ofertadas, el sector lleva unos 5 años consecutivos alcanzando el lleno técnico. Con un total de 40.675 ETH identificadas, estas viviendas representan el 6.93% del parque total de viviendas de las Islas.

El incremento de la demanda ha provocado que también aumente el gasto medio por turista durante su estancia. El gasto medio por turista ha crecido en aproximadamente un 5% entre 2013 y 2016.

Parque de viviendas en alquiler

El crecimiento demográfico, y el origen del mismo, ha provocado un impacto sobre la oferta de viviendas destinadas al alquiler residencial. Entre 2014 y 2016 el  número de habitantes de las Islas Baleares ha crecido en torno al 0,34%. Uno de los principales factores subyacentes sobre el incremento de la demanda de vivienda para alquiler es la mayor oferta de empleo en el archipiélago. La evolución económica del archipiélago lleva un crecimiento sostenido durante los últimos 4 años, por encima de la media nacional, pasando de un +3.1% en 2014 hasta un +4.4% en 2017.

Sin embargo, el marcado carácter estacional del sector turístico en el archipiélago provoca que la demanda de empleo durante la temporada alta la quede cubierta por no residentes, lo que incrementa notablemente la demanda de viviendas de alquiler residencial.

Tal y como expresa el informe, el total del parque de viviendas en las Islas Baleares (586.972 viviendas) queda repartido tal que:

  • Viviendas principales: 73.25%

  • Viviendas no principales: 26.75%

Del total de viviendas principales, aproximadamente el 21,53% se corresponde a viviendas de alquiler. Esto deja al resto en régimen de propiedad con un 70,16% y otros tipos con un 8,30%.

Por otro lado, el 6,93% del parque de viviendas se comercializan como ETH. En su mayoría, se trata de viviendas unifamiliares, representando un 65,08% del total de esta modalidad. Además, en su mayoría se encuentran localizadas en áreas con abundancia de segundas residencias.

Impacto de las ETH sobre el precio de la vivienda de alquiler

El estudio mide el efecto de la vivienda vacacional sobre el precio del alquiler residencial en Palma de Mallorca. Desde el año 2015, la capital ha experimentado un cambio sobre la tendencia de los precios del mercado inmobiliario. Ese año, según indica el informe el precio del metro cuadrado en la ciudad creció un 12,75% respecto al ejercicio anterior. Y en 2017 volvió a superarse, el precio creció un 16,13%.

Fevitur analiza el impacto de las ETH sobre el precio de la vivienda en alquiler estudiando la capital balear en tres escalas funcionales diferentes: El área metropolitana, el municipio de Palma de Mallorca en su conjunto y el municipio desagregado por distritos.

Durante el último año, la oferta de ETH ha devuelto al mercado 1.709 viviendas, entre otros motivos, consecuencia de la entrada en vigor de la nueva ley y las acciones del ayuntamiento.

Sobre el conjunto del municipio, durante el 2017 la oferta de ETH descendió en 1.373 viviendas, de nuevo encontrando el origen de este descenso en la Ley 6/2017. Al igual que en el Área Metropolitana, solo entre 2016 y 2017, el empleo ha aumentado en un 6,77%, el paro ha disminuido en un-14,40%, y la población ha aumentado un 0,88%. Este último año la oferta de ETH en la ciudad ha descendido en un -34,74%.

Este estudio identifica tres grandes factores de demanda a las que se le puede atribuir el 97% de responsabilidad del incremento del precio de la vivienda de alquiler en la capital balear. Estos son el aumento del empleo, el crecimiento económico (PIB) y el crecimiento demográfico.

El fenómeno de la vivienda presenta una complejidad con un alcance que se extiende mucho más allá de la oferta de viviendas extraída del mercado de las ETH. El año 2017 la oferta de ETH devolvió 1.373 viviendas al mercado de Palma de Mallorca, pero el precio de la vivienda de mercado en alquiler mantuvo su tendencia al alza, cerrando el 3T con un crecimiento interanual del 16,13%.

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