Leyes y licencias de estancias turísticas vacacionales en Mallorca

Todo lo que debe saber si alquila viviendas como alquiler turístico en Mallorca: las normas, los requisitos legales y técnicos actualizados que debe cumplir, las restricciones, el procedimiento para registrar su alojamiento turístico y muchas más.

Si alquila su casa para fines turísticos dentro de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares o si está pensando en hacerlo, esta guía le proporcionará toda la información esencial.

REGLAMENTOS EN BALEARES Y TIPOS DE ALOJAMIENTOS PARA ESTANCIAS TURíSTICAS VACACIONALES (ETV)

Estancias turísticas vacacionales (ETV) se refiere a los tipos de propiedades residenciales que están legalmente permitidos, y con licencia, para ser utilizados como alojamiento de alquiler vacacional.

Regulaciones actuales

La regulación turística para Palma de Mallorca se puede encontrar en las siguientes Leyes y Reglamentos:

¿Cuándo se considera que una propiedad es una ETV y se aplicará la Ley de Turismo de Baleares y otras regulaciones turísticas?

Se entenderá que hay una estancia turística siempre que:

  • alquile la totalidad de tu casa, y
  • por períodos de corta duración, por días o semanas (máximo un mes).

Por lo tanto la LAU ya no es un requisito en los alquileres vacacionales.

Cualquier propiedad residencial que se alquile por períodos de un mes o menos, y que el propietario no pueda probar que el propósito del alquiler es diferente al uso turístico, se supone que es una actividad de alquiler vacacional y, como tal, se deben aplicar las leyes en relación con las licencias de alquiler de vacaciones ETV.

Alquilar una propiedad residencial sin presentar la "declaración responsable" o cumplir con los requisitos reglamentarios estipulados en el Decreto 20/2015 o el Reglamento, se considerará una infracción grave de las leyes.

¿Qué tipos de propiedades pueden adquirir licencia para el alquileres vacacional?

Antes:

En las Islas Baleares, hasta el 31 de julio de 2017, la normativa actual (Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Islas Baleares) regulaba las estancias turísticas en viviendas de uso residencial por tipologías, es decir, establecía en qué tipo de viviendas se podría desarrollar la actividad con las especificaciones del Decreto 20/2015, de 17 de abril.

Estas especificaciones se hicieron sin tener en cuenta el tipo de uso donde se ubicaron los edificios y excluye "viviendas plurifamiliares", es decir, apartamentos.

Ahora:

La nueva Ley de Turismo no distingue entre tipos de vivienda.

Esto significa que, al menos en teoría, cualquier propiedad es elegible para el alquiler de vacaciones, siempre que cumpla con los requisitos establecidos por la Ley de Baleares y otras regulaciones aplicables. Por lo tanto, también lo serán las viviendas residenciales sujetas al régimen de propiedad horizontal o edificios plurifamiliares. 

Sin embargo, en la práctica, el alquiler en edificios plurifamiliares todavía está prohibido en las Islas Baleares.

¿Cuáles son las diferentes estancias turísticas ETV que existen?

A los efectos de la Ley de Turismo de Baleares, se entienden como Estancias Turísticas en Viviendas:

1.       ETV365-Un: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares

La ETV365 es la licencia específicamente para viviendas unifamiliares y su uso y restricciones pueden definirse como: 

  • Estancias turísticas en casas unifamiliares (villas)
  • El registro de una licencia no caduca
  • Se pueden alquilar todo el año

Hay varios tipos de casas unifamiliares:

  • La vivienda unifamiliar se define como

o   no tiene otra vivienda contigua;

o   es la única propiedad en la parcela donde se encuentra.

Las viviendas independientes que están ubicadas en edificios plurifamiliares (bloques de apartamentos y apartamentos) sujetas al régimen de propiedad horizontal no se consideran viviendas plurifamiliares.

  • Las casas unifamiliares "entre medianeras" son propiedades que comparten una pared lateral común con otras propiedades, es decir, villas vinculadas o propiedades adosadas. Sin embargo, la propiedad debe tener su propia parcela.
  • La propiedad "pareada" es similar a una propiedad "entre medianera" como se describe anteriormente, pero comparte la misma parcela con las otras propiedades, es decir, dentro de una comunidad de propiedades, por ejemplo, casas adosadas.

2.       ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares.

La licencia para las propiedades ETV365 vence a los 5 años y es renovable.

Las propiedades de ETV365 se pueden alquilar durante todo el año

3.       ETV60: Estancias turísticas en propiedades de residencia principal (viviendas unifamiliares y plurifamiliares).

Son las propiedades donde el propietario está registrado (en el empadronamiento) viviendo en la propiedad. Este tipo de propiedades se pueden alquilar por un período máximo de 60 días por año.

La licencia vence en 5 años y es renovable.

EXCLUSIONES, RESTRICCIÓN Y ZONIFICACIÓN TURÍSTICA

No se considera estancia turística, si una o más de las siguientes situaciones se aplican:

  • Cuando alquila su vivienda por temporada, según lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice a través de los canales de oferta turística.
  • Cuando alquila su vivienda por temporada, de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con fines diferentes al uso turístico.
  • Cuando las estancias no son de corta duración. Es decir, cuando el período de alquiler es más largo que 1 mes natural. 
  • Cuando su propiedad se ofrece de forma gratuita, es decir, a amigos y familiares.
  • El intercambio de casas de alquiler de vacaciones.

Definición de "Canales de oferta turística"

Los canales de oferta turística se definen como cualquier método mediante el cual una persona física o jurídica, comercializa, publicita o proporciona (directamente o a través de terceros) la reserva de estancias turísticas en viviendas ya sea por períodos cortos (días o semanas), con el límite de duración establecido según se detalla en el artículo 50 de esta Ley, y adicionalmente podrá brindar algunos de los servicios previstos en el artículo 51 de la misma.
Los canales de oferta turística son, entre otros, agencias de viajes, webs de reserva, otras compañías u organizaciones que ofrezcan servicios turísticos, incluso a través de Internet u otras vías de comunicación tecnológica, agencias inmobiliarias, así como la inserción de publicidad en las redes sociales, independientemente de su tipo o soporte.

Circunstancias en las que no se permiten alquileres vacacionales

No se permitirá el alquiler de propiedades vacacionales en una o más de las siguientes condiciones:

  • Cuando la propiedad está o ha estado sujeta a protección oficial.
  • Cuando su vivienda esté ubicada en suelo rústico protegido.
  • Cuando los Planes de Intervención en Áreas Turísticas - PIATs  o los Planes Territoriales Insulares - PTIs de cada isla prohiban o restrinjan el alquiler de la propiedad.
  • Cuando se le haya impuesto una sanción firme (relacionada con la propiedad) por una infracción grave o muy grave de las leyes de alquiler vacacional, siempre que ese derecho legal de alquilar la propiedad no se haya restablecido.
  • Cuando la comunidad de propietarios lo prohíba, en el caso de propiedades que están sujetas al régimen de propiedad horizontal.
  • Cuando el alojamiento no se ofrezca en su totalidad. Está prohibido alquilar habitaciones.

¿Cuál es el número máximo de propiedades de alquiler vacacional que puede tener?

El número máximo de propiedades de una persona, grupo de propietarios o sociedad para alquilarse legalmente es de 3 propiedades o menos.

¿En qué áreas no se permite el alquiler turístico?

Aunque ahora cualquier tipo de vivienda se puede utilizar para alquileres de vacaciones, es necesario que se encuentren en áreas adecuadas de acuerdo con el plan urbano de cada isla.

¿Quién decide qué áreas son adecuadas para el alquiler turístico?

Las zonas adecuadas para la realización de la actividad turística se acordarán provisionalmente, previo acuerdo de los respectivos Plenos de los Consejos Insulares de Mallorca y el Ayuntamiento de Palma. Posteriormente, se incluirá en los Planes de Intervención en Áreas Turísticas (PIAT) y Planes Territoriales Insulares (PTI).

Esta operación se llama zonificación.

Además, los Consejos Insulares pueden determinar no solo las áreas adecuadas, sino también las tipologías permitidas, de tal manera que es posible que en un área se permita cierto tipo de ETV y en otro no.

¿Cuál fue el criterio por el cual se determinó qué zona es apta para alquileres de vacaciones?

Las zonas turísticas y sus restricciones fueron establecidas en base a criterios medioambientales, de población, de ordenamiento territorial y otros que corresponden al nivel de afluencia turística que la isla puede soportar sin repercusiones significativas sobre sus recursos, capacidad de gestión y calidad de vida de los residentes locales.

¿Cuándo se creó el establecimiento de zonas turísticas?

La Ley de Turismo de Baleares estableció un período de 1 año para establecer las zonas turísticas en cada isla (y la ciudad de Palma) desde el 1 de agosto de 2017, fecha en que entraron en vigor las últimas leyes de licencia de alquiler vacacional.

Durante este período de un año, la emisión de nuevas licencias de alquiler de vacaciones se suspendió hasta el 31 de julio de 2018.

¿Qué sucede si ya tiene una propiedad de alquiler vacacional registrada que ahora se encuentra en una zona clasificada como no apta para propiedades de alquiler vacacional?

Si ya ha ejercido su actividad legalmente antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2017, del 31 de julio, no se verá afectado por la zonificación. 

Si en el momento de la entrada en vigencia de la Ley de Turismo, usted estaba en proceso de solicitar su licencia de turista y, de haber presentado la documentación, su licencia de alquiler se emitirá de acuerdo con la normativa vigente en el momento de la presentación de la solicitud.

¿Cuál es la cantidad de plazas turísticas que puedes comprar?

Las licencias de turismo ahora se venden a través del Consorcio de la Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT), ubicado en Palma.

Las licencias se venden en función de la capacidad de alojamiento de la propiedad. El número de plazas que puede comprar una casa está determinado por el número de plazas establecidas por el certificado de ocupación.

Actualmente hay 43.000 plazas disponibles para comprar.

Consulte este artículo detallado sobre cómo solicitar y comprar plazas turísticas para su propiedad de alquiler vacacional.

¿Cuál es el precio de las plazas turísticas?

Los precios de las plazas varían en función del tipo de vivienda y la modalidad elegida:

  • Para una vivienda en un edificio unifamiliar ETV365, el precio es de 3.500€ por plaza.
  • Para un edificio plurifamiliar ETV365Pluri, el precio es de 875€ por plaza.
  • Para la modalidad de comercialización de la vivienda principal por un máximo de dos meses al año ETV60 el precio es de 291,67€ por plaza.

¿Existe un número máximo de licencias por isla?

Sí. Por primera vez, se establece un techo real de plazas turísticas.

Es decir, se establece un número máximo de plazas turísticas disponibles en cada isla, de modo que una vez que se alcanza, no se pueden otorgar nuevas licencias, incluso si cumple con los otros requisitos.

¿Es posible intercambiar plazas?

Antes:

La ley permitía previamente un intercambio de 2 plazas por 1.

Ahora:

Ya no es posible. Entonces, para comenzar la actividad de alquilar turístico, tendrá que comprar las plazas a partir del número limitado disponible del gobierno. Una vez que se hayan vendido todas, solo puede comprar plazas para alquilar su propiedad de alquiler vacacional, cuando haya nuevas plazas disponibles: -

  • Cuando las propiedades renuncien a sus plazas (dejen de alquilar como una vivienda turística);
  • Cuando las plazas renovables no se renueven (cada 5 años en el caso de los apartamentos);
  • Cuándo y si el gobierno aumenta el número total de plazas disponibles en la isla.

¿Cuál es la situación actual en Mallorca y Palma (2018)?

¿Cuál es la oferta de plazas en Mallorca?

En Mallorca, la actual oferta de alquiler vacacional se puede ampliar en 20.000 plazas y un límite máximo de 10.000 plazas en hoteles y otros establecimientos de alojamiento turístico.

A los 10 días de que las plazas salieran a la venta, se presentaron 616 solicitudes, lo que representa a 2.999 plazas. Casi el 80% fueron para apartamentos. El 14.1% (67) de las solicitudes fueron para villas, representando 424 plazas y el 6.3% restante (32 solicitudes) fueron para residencias principales que serían alquiladas por un máximo de 60 días al año, lo que representa 189 plazas. Un máximo de 20.000 "plazas" están disponibles para alquileres turísticos con 10.000 disponibles para hoteles.

Requisitos:

La compra de plazas para la comercialización turística de viviendas se puede realizar a partir de la aprobación de la zonificación de la Ciudad de Palma y el Ayuntamiento de Mallorca.

El 3 de julio de 2018, la junta del Consorcio de la Bolsa de Turismo aprobó el número de plazas disponibles en Mallorca y el precio para comprar las plazas.

El número de plazas por propiedad está fijado por la Cédula de Habitabilidad.

Una vez efectuado el primer pago, las partes interesadas deberán presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) debidamente cumplimentada y acompañada de toda la documentación requerida la Consejería de Turismo.

Todos estos requisitos deben cumplirse para alquilar una propiedad para vacaciones de corta duración. Los propietarios que no cumplan con todos los requisitos de la DRIAT para la la compra de plazas, pueden ser multados o penalizados por el alquiler ilegal de su propiedad.

¿Existe una zonificación provisional para la comercialización de alquileres vacacionales en propiedades residenciales?

La Sesión Plenaria del Consejo de Mallorca, en sesión del 27 de julio de 2018, adoptó el acuerdo para aprobar definitivamente la delimitación provisional de áreas aptas para la comercialización de alquileres de vacaciones en propiedades residenciales en Mallorca (excluyendo Palma).

Por primera vez, los alquileres vacacionales están legalmente permitidos en los apartamentos, aunque no en todas las áreas.

En algunas áreas que se consideran las más saturadas de turistas, solo se puede alquilar la residencia principal (donde el propietario está registrado como residente), por un máximo de 60 días por año, y solo durante julio y agosto.

Según este reglamento, en las zonas de la isla que han sido clasificadas como zonas turísticas maduras, las propiedades están limitadas a un máximo de 60 días de alquiler por año, con la mitad (30 días) solo en julio o agosto. 

Este es el caso, por ejemplo, de la Playa de Palma, donde el Ayuntamiento había anunciado originalmente una prohibición total de alquileres vacacionales, aunque posteriormente ha rectificado y permitido el arrendamiento de viviendas unifamiliares (solo villas) durante 60 días al año, 30 de ellos fuera del período de verano de máxima ocupación (julio y agosto).

TABLA: Mapa de zonificación provisional de zonas turísticas para licencias de ETV en Mallorca


ZONA 1 (Z1) – Zonas costeras maduras

  • Definido por su nivel de saturación de la actividad turística.
  • Solo se permitirán alquileres vacacionales en las propiedades de residencia principal donde resida el propietario, tanto en villas (ETH60_UNI) como en apartamentos (ETH60_PLURI), por un período máximo de 60 días por año, solo en los meses de julio y agosto.

ZONA 2 (Z2) – Otras zonas costeras

  • Se permiten alquileres vacacionales tanto en villas como en apartamentos durante todo el año.
  • Las propiedades se pueden alquilar por un máximo de 60 días por año.

ZONA 3 (Z3) – Áreas de interior con altos niveles de actividad turística

  • Solo se permiten alquileres vacacionales en las propiedades de residencia principal donde resida el propietario, tanto en villas (ETH60_UNI) como en apartamentos (ETH60_PLURI), por un período máximo de 60 días por año, solo en los meses de julio y agosto.

ZONA 4 (Z4) – Otras zonas de interior

  • Áreas que no se consideran saturadas con la actividad turística.
  • Se permiten alquileres vacacionales tanto en villas como en apartamentos durante todo el año.
  • Las propiedades se pueden alquilar por un máximo de 60 días por año.

SRP – Suelo Rústico Protegido

  • Esta zona está protegida.
  • No hay nuevas licencias de alquiler de vacaciones excepto en circunstancias extraordinarias descritas en PIAT o PTI.

SRC – Suelo Rústico Común

  • Se permiten alquileres vacacionales en villas durante todo el año
  • Los alquileres vacacionales solo se permiten en las propiedades de residencia principal donde reside el propietario, con licencias renovables cada 5 años, por un período máximo de 60 días por año.

ZE – Zona de exclusión

  • Por razones medioambientales y/o de seguridad pública, estas áreas no se consideran aptas para alquileres de vacaciones.

La siguiente tabla resume las restricciones de licencias para el alquiler vacacional según las zonas turísticas de Mallorca.

TABLA: Zonificación provisional de áreas turísticas para licencias de ETV en Mallorca

Zona

ETH60_UNI

ETH60_PLURI

ETH365_UNI

ETH365_PLURI

Z1.1 – Zonas costeras que están "saturadas" o "maduras"

SI (1)

SI(1)

NO

NO

Z1.2 – s’Arenal de Llucmajor

SI(1)

NO

NO

NO

Z2.1 – Otras zonas costeras

SI(2)

SI(2)

SI(2)

SI(2)

Z2.2 – Platges De Muro

SI(2)

NO

SI(2)

NO

Z2.3 – Puerto de Soller casco antiguo

SI(2)

SI(2)

NO

NO

Z3 – Zonas de interior "vulnerables"

SI

SI

NO

NO

Z4.1 – Otras zonas de interior

SI

SI

SI

SI

Z4.2 – Marratxi

SI

SI

SI

NO

Z4.3 – Muro

SI

NO

SI

NO

SRP – Suelo Rústico Protegido

NO (3)

NO

NO (3)

NO

SRC – Suelo Rústico Común

SI (4)

NO

SI(4)

NO

ZE – Zona exclusión

NO

NO

NO

NO


 (1) Cada vez que el PIAT, o el acuerdo de suspensión de la licencia actual, introduzca restricciones basadas en la estacionalidad para evitar la actividad de alquiler de vacaciones en los meses de verano de la temporada alta.

En caso de que no se adopte el acuerdo de suspensión de licencia antes mencionado o de que el PIAT no entre en vigencia dentro de los dos años de su implementación, o que ninguno de estos acuerdos incorpore las medidas temporales antes mencionadas, en ninguna Zona 1, el registro de propiedades dentro del registro de turismo para la comercialización de estadías turísticas será prohibido.

(2) Cuando cualquiera de las áreas definidas como Zona 2 se declare zona turística saturada y/o madura, se convertirá automáticamente en Zona 1 y se aplicarán las reglas correspondientes.

En el caso de que dentro de un plazo máximo de dos años a partir de la aprobación de esta delimitación provisional, el PIAT no entre en vigencia en cualquier Zona 2, quedará prohibida la inscripción en el registro de casas de turismo para la comercialización de alquileres turísticos.

(3) Excepto donde lo permita PIAT o PTI.

(4) Hasta que los criterios ambientales y medidas de sostenibilidad, paisajismo, protección del patrimonio, apoyo a la actividad agrícola y reconocimiento de la contribución ambiental, y la preservación del paisaje en cualquier campo se establezcan mediante el acuerdo apropiado, el alquiler vacacional en zonas clasificadas como suelo rústico común estará prohibido.

Esta clasificación de zonas en Mallorca es temporal hasta que el Plan de Intervención de ámbitos Turísticos (PIAT) sea definitivamente aprobado.

La aprobación final de la zonificación del alquiler turístico por el Consejo Insular de Mallorca significa el final del período de suspensión (moratoria) de las nuevas licencias de alquiler vacacional.

REQUISITOS LEGALES Y TÉCNICOS, NÚMERO MÁXIMO DE PLAZAS, EQUIPO Y SERVICIOS MÍNIMOS DE TURISMO:

¿Qué requisitos debe cumplir su vivienda para ser alquilada como casa de vacaciones?

Para solicitar una licencia de alquiler vacacional en Mallorca, la propiedad debe cumplir con los siguientes requisitos mínimos:

1.       Tener la cédula de habitabilidad o certificado similar expedido para este fin por la Administración insular competente.

·         El número máximo de plazas que se pueden vender son las permitidas por el certificado de ocupación.

·         Estas casas no pueden tener camas supletorias.

2.      Estar ubicada en una de las áreas declaradas y delimitadas provisionalmente como adecuadas para la actividad de alquiler de vacaciones. Es decir, cuando hay plazas turísticas disponibles desde la Bolsa de Plazas de Alquiler Vacacional, y cuando la propiedad está ubicada en una zona turística declarada apta para comercialización turística.

3.     Tener al menos una antigüedad de 5 años. Durante este período, el uso de la casa debe haber sido residencial privado.

4.       Estar libre de sanciones. No se puede alquilar una casa alquiler vacacional si se ha impuesto una sanción por infracción "grave" o "muy grave" de las leyes de licencia de alquiler vacacional hasta el momento en que se haya cumplido la sanción y se restablezca la legalidad de la propiedad.

5.       Tener el correspondiente certificado de energía relevante para la propiedad.

·         Como regla general, deben cumplir ciertos requisitos de eficiencia energética, que deben desarrollarse por reglamento.

·        En ausencia de una regulación, las calificaciones mínimas serán las siguientes:

o   Calificación F, para edificios construidos antes del 31/12/2007.

o   Calificación D, para edificios construidos después del 01/01/2008.

6.      Tener sistemas de control de consumo de agua (metros o medidores individuales).

7.       Tener contadores individuales para otros suministros como electricidad o gas.

8.      Cumplir con las regulaciones aplicables de sostenibilidad y accesibilidad.

9.      No ser o haber sido, vivienda residencial, sujeto al régimen de protección oficial o precio tasado.

10.   Tener equipo mínimo de 1 baño por cada 4 plazas.

11.    Otros requisitos establecidos en el Anexo 6 ​​del Decreto 20/2015.

12.   Planes de calidad aprobados por reglamento.

13.   Las casas están obligadas a exhibir, en un lugar prominente y visible, una placa identificando la propiedad como un alquiler vacacional con el número de licencia de alquiler vacacional correspondiente de acuerdo con las especificaciones delineadas en el Anexo 1 del Decreto 20/2015.

14.   Seguro de responsabilidad civil que cubre los daños corporales y materiales sufridos por los huéspedes durante su estancia y también por la comunidad de propietarios. Por una cantidad mínima de 300.000 euros.

15.   Número de teléfono de contacto las 24 horas, disponible para los huéspedes y también para la comunidad de propietarios.

16.   Cumplir con las obligaciones impuestas en la Ley de Turismo de las Islas Baleares, establecidas para todas las empresas de turismo.

17.   Cumplir con todas las regulaciones que puedan ser aplicables, incluidos los impuestos, y los requisitos reglamentarios para el ejercicio de la actividad (negocios, mano de obra si contrata personal e impuestos).

18.   Muestre el número de licencia de alquiler vacacional en todo el material de publicidad de la propiedad, incluido el material online. El huésped también debe ser notificado del número de registro al comienzo de su estancia.

19.   Registro de turistas con la Policía de acuerdo con las normas de seguridad ciudadana.

20.   Cumplir con el régimen de información, precios, publicidad y reservas que regulan el art. 86 y 87 del Decreto 20/2015.

¿Qué requisitos debe cumplir su vivienda si está sujeta al régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios)?

  • 1.       En general, esto se refiere a apartamentos o propiedades que se encuentran en edificios plurifamiliares.
  • 2.      Las licencias para apartamentos se otorgan por un período de 5 años renovables.

Los propietarios pueden solicitar la renovación de la licencia por un período adicional de 5 años durante el mes anterior a la finalización de la licencia existente para alquileres de vacaciones, siempre que la zona donde se encuentre la propiedad continúe siendo considerada adecuada, y se cumplan los requisitos para los alquileres vacacionales.

Si el propietario no solicita una extensión/renovación de la licencia de alquiler vacacional antes del vencimiento de la licencia existente, entonces la licencia será revocada, y el propietario tendrá que solicitar una nueva licencia, solo si hay nuevas licencias disponibles.

Cuando los requisitos reglamentarios establecidos en ese momento expiren en la licencia existente, incluida la planificación urbana, y ya no se cumplen, toda actividad de alquiler vacacional debe cesar y la propiedad debe eliminarse del registro de licencia de alquiler vacacional.

  • 3.       La actividad de alquiler vacacional debe ser permitida por los estatutos de la comunidad de propietarios:

a)      Se permitirán alquileres turísticos si así lo indican expresamente los estatutos de la comunidad de propietarios.

b)      En caso de que los estatutos determinen que la propiedad solo debe ser utilizada para vivienda residencial, los estatutos deben ser modificados de acuerdo con las disposiciones de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

c)      En caso de que los estatutos no impidan la actividad de alquiler vacacional, será necesario un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de los propietarios, que al mismo tiempo constituyen la mayoría de las acciones, otorguen expresamente permiso para alquilar propiedades para vacaciones de corta duración. La votación para aceptar el permiso al alquiler de vacaciones por parte de los dueños de propiedades dentro de la Comunidad de Propietarios debe registrarse oficialmente en el Registro de la Propiedad. Este acuerdo también puede ser modificado por voto mayoritario.

  • 4.      Cumplir con las siguientes obligaciones:

a.       Debe informar a las personas por escrito que deben respetar las normas y regulaciones de la comunidad y respetar las reglas básicas de convivencia.

b.      También debe informar a los invitados por escrito los detalles relacionados con el uso adecuado de los servicios y las zonas y propiedades comunes según lo establecido en las normas y reglamentos de la comunidad para no causar daños al resto de las personas alojadas o al vecindario.

  • 5.       Los huéspedes deben:

a.       Firmar para confirmar que se les ha notificado por escrito sobre la información relacionada con las normas y reglamentos comunales y el orden público como se describe en la Parte 4. Más arriba.

En caso de infracciones graves de las Normas y Reglamentos de la Comunidad, el dueño de la propiedad tiene el derecho y la facultad de solicitar el desalojo de los huéspedes en un plazo máximo de 24 horas.

¿Qué mecanismos se establecen para proteger los derechos de los vecinos en la comunidad de propietarios?

Para proteger los derechos de los residentes de la comunidad, los huéspedes que se alojen en propiedades de alquiler vacacional ubicadas dentro de una comunidad de propietarios, es decir, bloque de apartamentos o urbanización, deben firmar la recepción de información escrita sobre las reglas básicas de convivencia.

Además, el propietario o la agencia que represente a la propiedad de alquiler vacacional debe proporcionar un número de contacto telefónico disponible las 24 horas tanto para los huéspedes como para la comunidad de propietarios a fin de poder informar incidentes graves que puedan ocurrir.

Las licencias para propiedades de alquiler vacacional ubicadas dentro de una comunidad de propietarios son temporales y deben renovarse cada 5 años (o el período de tiempo establecido en el PIAT / PTI actual).

Solo se puede renovar si la propiedad continúa cumpliendo con los requisitos establecidos en la Ley y las reglamentaciones de la comunidad.

¿Qué requisitos específicos debe cumplir si desea alquilar la casa donde generalmente vive?

Si desea alquilar su casa principal, debe tener en cuenta lo siguiente:

  1. El dueño de la propiedad (que reside en la propiedad la mayor parte del año) debe comercializar la propiedad directamente, y no a través de un administrador de alquiler de terceros.
  2. La propiedad es la residencia principal del propietario.
  3. La propiedad se puede alquilar por un plazo máximo de 60 días al año.
  4. La vivienda está ubicada en una zona turística que permite expresamente alquileres de este tipo en esa zona, según lo estipulado por el correspondiente Consejo Insular o por el Ayuntamiento de Palma, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Turismo de Baleares.
  5. La licencia se otorga por un período de 5 años renovable. Para renovar la licencia, es necesario probar que la propiedad continúa siendo la residencia principal del propietario.
  6. La comunidad de propietarios no prohíbe expresamente el alquiler vacacional en sus estatutos.
  7. La propiedad debe cumplir con los mismos requisitos y obligaciones que se establecen para estancias en alquileres de vacaciones residenciales en el art. 50 de la Ley de Turismo, como se describe en los 20 puntos anteriores.

¿Cuáles son los servicios turísticos mínimos que debe proporcionar a los huéspedes?

Todas las propiedades de alquiler vacacional deben ofrecer, directa o indirectamente, los siguientes servicios turísticos: Limpieza periódica de la casa, antes de la entrada de nuevos clientes o durante su estancia.

  • Suministro de ropa de cama, toallas y artículos para el hogar en general.
  • Mantenimiento de las instalaciones.
  • Cualquier otro que pueda determinarse a través del Plan de calidad.

En el caso de contratar personal para llevar a cabo los servicios, se deben cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales.

¿Cuántos baños debe tener su propiedad de alquiler vacacional?

La vivienda debe tener un mínimo de un baño por cada cuatro huéspedes.

EN GENERAL PARA TODAS LAS ISLAS BALEARES:

¿Desde cuándo es posible solicitar licencias turísticas?

A partir del 1 de agosto de 2018 se permite la presentación de nuevas solicitudes de licencias (DRIAT) para todo tipo de vivienda, excepto los apartamentos en Mallorca.

¿Quién puede alquilar una propiedad como un alquiler de vacaciones?

La comercialización puede ser llevada a cabo por el propietario o por el representante del alquiler de la propiedad asignado o cualquier canal de comercialización turística como Spain-Holiday.com

Una propiedad se puede alquilar para vacaciones, así como para ser utilizada como propiedad residencial personal.

¿Qué es lo primero que debe hacer si quiere alquilar una propiedad?

Antes de comercializar estancias turísticas en viviendas debe presentar la correspondiente declaración responsable del inicio de la actividad turística (DRIAT) en la que demuestre el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente, con registro ante el Consell Insular de Mallorca y el Ayuntamiento de Palma, dependiendo de dónde se encuentre su vivienda, y pague la tarifa correspondiente.

Solo las nuevas declaraciones responsables del inicio de la comercialización de las estancias turísticas pueden presentarse si se refieren a una propiedad residencial que se encuentra en las zonas declaradas expresamente adecuadas en las Zonas turísticas delineadas por el Consejo Insular de Mallorca y el Ayuntamiento de Palma.

¿Qué sucede si alquila su casa sin una licencia de turista?

Las propiedades no registradas, alquiladas ilegalmente serán sancionadas con una multa de entre 20.001€ a 40.000€ para casos de publicidad, contratación o comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales que no hayan presentado la declaración responsable para iniciar la actividad turística.
Además, el propietario estará obligado a cesar y desistir el alquiler de la propiedad hasta que se resuelvan la sanción y las multas.

¿Qué se considera un "alquiler ilegal"?

La comercialización de propiedades de alquiler de vacaciones que no hayan presentado su declaración responsable (DRIAT) o que no cumplan con los requisitos legales de alquiler.

Tanto el propietario como las partes intermedias, es decir, el administrador de alquileres que comercializa la propiedad o la plataforma de alquiler vacacional, son responsables de garantizar que la propiedad se alquile legalmente.

Una vez presentada la DRIAT, ¿cuándo podrá anunciar y alquilar su vivienda turística? 

La presentación de la DRIAT le permite llevar a cabo la actividad de alojamiento turístico desde el momento en es presentada, teniendo efectos de inscripción inmediata en el Registro Insular correspondiente de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

¿Cómo puedes presentar la DRIAT?

Hay dos formas posibles a elegir:

  • A.      Si eres una persona física:

1.       Online a través de un formulario electrónico: Sede Electrónica > Relación de trámites > Inscripción inicio de actividad turística de estancias turísticas en viviendas. 

Allí puede completar, firmar y enviar el formulario de registro del procedimiento administrativo para la declaración responsable para acceder o ejercer la actividad con fines turísticos en la vivienda.

Para usar la Oficina Virtual, su ordenador debe tener instalado un visor de documentos PDF.

Para esto, la firma electrónica debe estar instalada en el navegador de su ordenador y tener una configuración compatible.

Puede utilizar la identificación y la firma electrónica para realizar sus transacciones de forma cómoda a través de Internet con total seguridad y confidencialidad.

2.       En persona:

A menos que la regulatoria aplicable establezca lo contrario, puede presentar los documentos dirigidos a los órganos de la Administración Autónoma en cualquiera de sus oficinas de registro.

También puede presentarlos en los registros oficiales de los consejos insulares y de los municipios adjuntos al acuerdo de las oficinas integradas.

Encontrarás las direcciones de todas estas oficinas aquí.

También puede enviar la documentación por correo. En este caso, debe presentar los documentos en un sobre abierto, para que el personal de la oficina de correos pueda indicar, a través del sello oficial, el lugar, la fecha y la hora exacta en que se realizó el registro, datos que también se registrarán en el recibo justificante de la presentación.

  • B.     Si usted es una persona legal que representa a una empresa:

    La inscripción debe hacerse online solo a través de un formulario electrónico.

¿Qué documentos deben acompañar a la DRIAT?

Específicamente, junto con la presentación de la declaración responsable del inicio de la actividad turística, debe presentar la siguiente documentación:

  1. Fotocopia de su DNI, NIE o pasaporte.
  2. Certificado municipal acreditativo que afirma que la propiedad se ubica en una "zona turística" adecuada para viviendas de alquiler, y que cuenta con licencias disponibles.
  3. Certificado que acredite la adquisición de plazas turísticas.
  4. En el caso de alquilar una residencia principal (por 60 días al año como máximo), necesitará aportar "empadronamiento" válido al municipio indicando que la propiedad es la residencia principal del propietario.
  5. Documentación que acredite que en la comunidad de propietarios está permitida la actividad turística dentro de los estatutos de la comunidad de propietarios (declaración de que los estatutos no impiden el arrendamiento turístico).
  6. Cumplimentar el modelo del plan de modernización y calidad para las estancias turísticas del Anexo 6 ​​del Decreto 20/2015 (ver a continuación) 
  7. Pago de las correspondientes tasas administrativas.

Esta documentación puede presentarse en el registro de la Consejería de Turismo o en cualquiera de los registros previstos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.


¿Dónde presentas la solicitud para ETV?

Puede enviar su DRIAT online a través de la Sede Electrónica del Gobierno de las Islas Baleares.

¿En qué consiste la autoevaluación del Plan de modernización y calidad?

De acuerdo con la Ley de Turismo de Baleares y el Decreto 20/2015, de 17 de abril, los propietarios de viviendas de alquiler vacacional están obligados a llevar a cabo un plan de modernización y seguridad.

El formulario cubre dos listas de requisitos: algunos indispensables y, por lo tanto obligatorios, y otros evaluables.

Con respecto al segundo, la persona interesada debe dar la puntuación que considere apropiada para cada uno de los aspectos, con el número máximo de puntos indicado en la lista.

¿Cómo le afecta el Plan de modernización y calidad si ya tiene una licencia de alquiler vacacional existente?

Solo se le excluirá de enviar este plan en los siguientes casos:

  • Si su vivienda ha aprobado un plan o sistema de calidad en los últimos 3 años desde la publicación del Decreto (18 de abril de 2015), que está en vigor.
  • Si su propiedad de alquiler vacacional ha sido sometida a una inspección y verificación de los planes en los últimos 6 años.

Sin embargo, en ambos casos la autoevaluación debe completarse y debe presentarse un plan de modernización al menos cada 6 años.

Si no vuelve a enviar su modernización y autoevaluación del plan de calidad cada 6 años, la Administración de Turismo iniciará oficialmente un procedimiento para cancelar su licencia de alquiler vacacional.

REGISTRO EN LOS ARCHIVOS INSULARES, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LA ETV:

¿Debe incluir el número de registro en la publicidad que hace?

El número de registro en el registro insular correspondiente de empresas turísticas, actividades y establecimientos debe incluirse en toda su publicidad y, en particular, en acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística como Spain-Holiday.com 

Las plataformas u otros canales de comercialización (definidos como tales por primera vez en la ley) deben publicar el número de licencia de la vivienda.

Este número corresponde a la licencia final otorgada por la Administración que tiene las competencias de gestión turística o, en caso de que aún no se haya obtenido, el número de registro otorgado cuando la DRIAT se presentara a un registro público.

¿Las propiedades de alquiler vacacional tienen que mostrar una placa?

Las propiedades de alquiler vacacional deben identificarse claramente colocando una placa fuera de la entrada de la propiedad, en un lugar prominente y visible. La placa debe mostrar las letras "ETV" y el número de registro.

¿Qué sucede si no cumple con las regulaciones establecidas una vez que se presenta la DRIAT?

Cuando se detecta inexactitud, falsificación u omisión en cualquier dato, manifestación o documento adjunto a la declaración responsable de la DRIAT, implicará la suspensión de la actividad de alquiler vacacional y también la cancelación del registro.

La cancelación del registro se considerará definitiva.

También se llevará a cabo un procedimiento disciplinario para exigir a la parte interesada la responsabilidad correspondiente (posibilidad de multa).

CONTRATOS PARA ALQUILER VACACIONAL EN LAS ISLAS BALEARES:

 ¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?

La normativa turística de la Comunidad de las Islas Baleares no exige un contrato de alquiler vacacional obligatorio.

Solo expresa que:

  1. En su caso, las condiciones contractuales establecidas en el sitio web del vendedor que hayan sido expresamente aceptadas por el cliente se considerarán jurídicamente vinculantes como contrato.
  2. Los huéspedes están sujetos a las normas vigentes relacionadas con el comportamiento antisocial, las infracciones de las ordenanzas relacionadas con el ruido y otras conductas antisociales, según se establece en las reglamentaciones y en la comunidad de estatutos de los propietarios, cuando corresponda.

Sin embargo, se recomienda un contrato de alquiler vacacional con cláusulas relacionadas con el régimen de reserva y su cancelación, retiro del usuario, prohibiciones a los usuarios, provisión de servicios complementarios, sanciones, reparaciones, mantenimiento, entrada y salida de huéspedes, depósito o fianza por pérdida o deterioro de instalaciones, etc.

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  • Patio
  • Jardín
  • Mobiliario de terraza

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