¿Cómo será el alquiler vacacional con los recientes cambios legales?

En lo que llevamos de año, son varias las comunidades autónomas que han adaptado su marco legislativo sobre la vivienda vacacional y la gestión del número de plazas en los principales núcleos turísticos del país. No solo lo gobiernos regionales se han puesto manos a la obra, son ya varios los gobiernos locales quienes también han intervenido (o pretenden hacerlo) en el control de la actividad de la vivienda vacacional.

Se tratan, en general, de normativas de reciente activación o borradores en periodo de revisión. Por ello, mantendremos actualizados este y otros artículos con las novedades sobre este tema.

Los medios de comunicación se han hecho eco de algunas de las medidas más polémicas. En las Islas Baleares, se introdujo una moratoria de un año para determinar qué zonas serían aptas para el alquiler vacacional y determinar el número de plazas turísticas por isla.

Entre otras, son decisiones que se fundamentan en condicionantes como el incremento del precio del precio del alquiler residencial, la masificación turística en temporada alta, etc. Sin embargo, no siempre son medidas justificadas, habiendo estudios que desvinculan el “gran” impacto de la vivienda vacacional sobre el precio del alquiler residencial.

Baleares o Cataluña han aplicado medidas que han detonado una cadena de acciones políticas y legislativas en otras regiones. Canarias, por ejemplo, que ya enfrentó una situación compleja durante el año pasado al ver derogados ciertos artículos de su legislación aplicada a la vivienda vacacional, ha presentado recientemente un borrador de la nueva ley. Madrid y Valencia también se suman a una tendencia restrictiva en cuanto a requisitos y medidas de control se refiere.

Veamos con detalle algunas de las principales novedades en estas comunidades autónomas.

Islas Baleares

En 2017, el Gobierno Balear aprobó la Ley de Turismo 6/2017, la cual busca limitar la presencia de la vivienda vacacional en las islas. Algunos ejemplos de las novedades que introdujo esta ley es la prohibición de emplear segundas viviendas como alquileres vacacionales, también la limitación del período de alquiler a 60 días al año y una moratoria de 12 meses que finaliza en Agosto de este año. Medidas que castigan duramente la libertad del sector de la vivienda vacacional en las islas.

Sin embargo, existe otra vertiente regulatoria que depende exclusivamente del gobierno insular de cada isla (y la excepción de Palma de Mallorca). Es decir, el Consell de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera serán quienes asuman las acciones que estimen oportunas para regular esta actividad. El gobierno insular de Formentera avanzó que hasta la próxima temporada no podrá entrar en vigor el nuevo techo turístico que determine de qué forma se regula el alquiler turístico en edificios plurifamiliares o en viviendas unifamiliares.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana cuenta con una de las regulaciones en materia de alquiler vacacional más veteranas de la España. Aunque no ha estado exenta de modificaciones, desde el Decreto 92/2009 ha sido modificada en 2015 con el Decreto 75/2015 enfatizando la necesidad de registrar todas las viviendas vacacionales y actualizando alguno de los requisitos de la vivienda.

Ha sido Mayo de 2018, el mes escogido para realizar su última actualización. El Gobierno de la Comunitat ha dado el visto bueno a una enmienda que, entre otros puntos, establece la necesidad de obtener un informe urbanístico favorable de los ayuntamiento antes de poder registrar su vivienda como turística. Es decir, queda en manos de cada ayuntamiento, y su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) qué criterios y zonas determinarán que una vivienda pueda destinarse o no a uso vacacional.

En la ciudad de Valencia por otro lado, la entrada en vigor de la ley implica que los nuevos pisos turísticos quedarán limitados prácticamente solo a los bajos y las primeras plantas.

Comunidad de Madrid

El decreto para alquileres de vacaciones en Madrid se publicó el 31 de julio 2014, quedando definidos los criterios y requisitos necesarios para poder registrar una vivienda destinada a fines turísticos. Una norma que por ahora está bajo análisis de la Comunidad

Sin embargo, en el ámbito local, el Ayuntamiento de Madrid ha elaborado una propuesta legislativa cuyo borrador pretende activarse a principios de este verano. Aunque todavía se encuentra desarrollándose, incorpora medidas que siguen el patrón marcado por la Ley Balear, especialmente el decreto aplicable en Mallorca, donde quedarían excluidos los pisos y apartamentos del centro de la capital.

De hecho, el ayuntamiento pretende introducir una diferenciación de tres zonas diferentes que adoptarán medidas diferentes en función de la saturación turística que determine el plan de ordenación urbana del municipio.

Asimismo, con el correspondiente registro de la vivienda en alquileres turísticos de más de tres meses, estas viviendas deberán tener una entrada independiente por la calle a la de los vecinos, lo que implica la exclusión de numerosas viviendas en las zonas más céntricas de la capital.

El ayuntamiento también ha anunciado que reforzará la inspección de pisos y elevará de forma sustancial las sanciones, siguiendo la tendencia marcada por la ciudad de Barcelona.

Islas Canarias

2014 fue el año que el gobierno de la Islas Canarias escogió para presentar las primeras medidas para regular la actividad de la vivienda turística. Medidas como la exclusión de las zonas turísticas dejaron a la mayoría de los propietarios fuera de la regulación del gobierno canario.

Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) tumbó varios de los artículos del Decreto 113/2015, que que la CNMC denunció y actuaban en contra de los derechos de uso de bienes, entre otros.

Ahora, el gobierno canario ha vuelto a presentar un borrador del nuevo decreto, el cual regulará el uso de la vivienda vacacional en todo el archipiélago. Este decreto incorpora medidas entre las que cabe destacar la imposibilidad de desarrollar esta actividad en suelo residencial dentro de zonas turísticas, aunque admite la posibilidad de que cabildos y ayuntamientos fijen excepciones.

El texto del borrador establece, además, que los propietarios con 3 o más viviendas serán considerados como profesionales que deberán contar con trabajadores y equipamiento mínimo.

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